본문
1. 강제경매 개시결정
법원이 강제경매 개시결정을 하면, 그 결정과 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 하므로 경매개시 결정은 곧 부동산의 압류를 의미합니다.
강제경매 개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시 결정의 기입등기가 된 때 발생합니다.
개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시 결정 등기가 된 시기 중 먼저 된 시기에 경매개시 결정의 효력, 즉 부동산 압류의 효력이 발생합니다.
압류에는 처분금지효가 있으나 처분금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청 채권자에 대해서만 대항할 수 없을 뿐입니다. 즉 처분제한의 효력은 상대적 효력만을 갖는다는 것입니다.
따라서 압류 후의 채무자의 처분행위는 당사자 간에는 유효하고, 압류채권자가 행하는 집행 절차와의 관계에 있어서만 효력이 없게 됩니다.
또한 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리, 이용에 영향을 미치지 아니합니다. 즉, 채무자는 압류 후에도 경낙인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소시키지 않는 한도 내에서 관리, 사용, 수익이 가능합니다.
2. 경매개시 결정의 등기
경매 집행 법원이 경매개시 결정을 하면 법원 사무관 등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 합니다.
3. 채무자에 대한 경매개시 결정문의 송달
법원은 직권으로 그 결정 정본을 채무자에게 송달하여야 하는데, 매각 절차의 진행 중 채권자와의 기일 연기를 위한 협의서를 통해서나 또는 이중경매 개시결정된 다른 경매사건에 대한 경매개시 결정 정본의 송달을 통해 채무자가 경매의 진행 사실을 알았다고 하더라도 적법한 개시 결정의 송달로 볼 수 없습니다.
경매개시 결정은 압류 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 매각 절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 채무자에게 고지되지 않으면 효력이 없습니다.
따라서 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시 결정의 고지 없이 유효하게 매각 절차를 속행할 수 없고, 채무자가 아닌 이해관계인도 채무자에 대한 경매개시 결정 송달의 흠을 매각허가 결정에 대한 항고 사유로 삼을 수 있습니다.
그러므로 집행 법원이 강제경매 개시결정을 채무자에게 송달하지 않고 그 기입등기만 마친 채 매각 절차를 진행하여 매각 대금을 납부 받은 경우 그 압류의 효력 발생 여부에 관계없이 경매개시 결정의 효력이 발생하지 아니한 상태에서 매각 절차는 위법한 것입니다.
따라서 매각 대금 완납에 의한 매수인으로서의 소유권 취득이라는 매각허가의 효력은 부정될 수밖에 없으며, 집행 법원이 매각 대금의 완납 후에 사후적으로 경매개시 결정을 채무자에게 송달하였다고 하여 그 결론이 달라지는 것은 아닙니다.
4. 경매 절차에서의 이해관계인
1) 의의
경매 절차에서 이해관계를 가진 사람 가운데 법이 특히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 규정한 사람을 말하며, 법은 그들에 대하여는 강제경매 절차 전반에 걸쳐 관여할 자격을 주고 있습니다.
2) 이해관계인의 범위
가) 압류 채권자와 집행력 있는 정본에 의한 배당요구 채권자
압류채권자란, 경매신청을 한 채권자를 말하는데, 집행력 있는 정본 없이 배당을 요구한 채권자는 여기에 해당하지 않습니다.
경매개시 결정이 이루어지고 나서 뒤에 경매신청을 하여 개시 결정을 받은 채권(제2경매 신청권자)도 여기에 해당하고, 국세 체납에 의한 압류 등기권 자도 이해관계인에 해당됩니다.
나) 채무자 및 소유자
채무자라 함은 집행 채무자를 가리키며, 소유자라 함은 경매개시 결정 등기 당시 매각 부동산의 소유권자를 말합니다.
경매신청이 되지 아니한 저당권의 피담보채권의 채무자, 저당권설정 등기에 채무자로 표시되지 않은 다른 공동 채무자 등은 이해관계인에 해당하지 않습니다.
다) 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
경매개시결정 등기를 시점으로 그 당시 이미 등기가 되어 등기부에 나타난 자를 말하며, 용익권자(전세권자, 지상권자, 임대차 등기를 한 임차권자), 담보권자(저당권에 대한 질권자, 저당권자) 등이 이에 해당됩니다.
또한 부동산 공유 지분의 강제경매에 있어서 다른 공유자, 가등기 담보권자, 소유권이전에 관한 순위보전의 가등기 권리자도 이해관계인에 해당됩니다.
라) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자
경매개시 결정 이전에 매각한 부동산에 대하여 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가진 자로 유치권자, 점유권자, 특수지역권자(입회권), 건물등기 있는 토지 임차인, 대항력 있는 주택 임차인, 대항력 있는 상가건물 임차인, 법정지상권자 등입니다.
3) 이해관계인의 권리
이해관계인은 자기의 권리에 관하여 보호를 받는 방법으로서 집행 법원의 절차에 관하여 권리행사를 할 수 있습니다.
이러한 권리행사는 공익적 절차 규정 위배 및 자기의 권리에 관한 절차 위배에 관하여서만 행사할 수 있으므로 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유를 들어 할 수는 없습니다.